リースバックとリバースモーゲージの違い｜向いている人と注意点

「家に住み続けたまま、まとまったお金をつくりたい」。そんなときに名前が挙がるのが、リースバックとリバースモーゲージです。どちらも「住み続けながらお金を得る」方法なので混同されがちですが、仕組みも、向いている人もまったく違います。この記事では、2つの違いと、どんな人にどちらが向いているかを解説します。

結論：家を「売る」のがリースバック、家を「担保に借りる」のがリバースモーゲージ

リースバックとリバースモーゲージの違い（比較表）

リバースモーゲージには、銀行などの金融機関が独自に扱うものと、住宅金融支援機構と提携した「リ・バース60」があります。条件は商品ごとに違うため、検討するときは各金融機関の最新の条件を確認してください。

リースバックが向いている人

• 引っ越したくない事情がある：子どもの学区、親の介護、通院先、職場が近いなど
• まとまったお金がすぐに必要：事業の資金、借金の整理、相続で兄弟に代償金を払うなど
• いずれは住み替える予定がある：数年後に施設や子どもの家へ移るつもりで、それまで今の家にいたい
• 住宅ローンの返済が苦しく、売却代金でローンを返しきれる
• 年齢や物件の条件で、リバースモーゲージを利用できなかった

リバースモーゲージが向いている人

• 最後まで自分の家として住み続けたい
• 年齢や物件が条件に合う：おおむね60歳前後以上で、金融機関が担保として認める家に住んでいる
• 毎月の負担を利息だけに抑えたい
• 家を子どもに残すことにこだわらない：亡くなったあとは、家を売って返済にあてるのが基本

それぞれの注意点

リースバックの注意点

• 長く住むほど割高になりやすい：家賃の合計が、いずれ売却代金を上回ります。「売却代金が家賃の何か月分か」を必ず確認しましょう。
• 売却価格は相場より低くなりやすい：ふつうに売る（仲介）より、手元に残るお金は少なくなるのが一般的です。
• 定期借家だと、期間が来たら住めなくなることがある
• 買戻しは簡単ではない：買戻しの値段は売った値段の1.1〜1.3倍ほどが多く、資金を用意できるかが壁になります。条件は必ず書面で決めておきましょう。

リバースモーゲージの注意点

• 金利が上がると、毎月の利息も増える：変動金利の商品が多くなっています。
• 家の評価が下がると、借りられる額が減ることがある（商品によります）
• 亡くなったあとに借金が残る場合がある：家を売っても返しきれないとき、相続人が返済を求められる型（リコース型）と、求められない型（ノンリコース型）があります。
• 相続人の同意を求められることが多い：家族と事前に話し合っておくことが大切です。

迷ったときの考え方

1. その家に、あと何年住みたいか：数年ならリースバック、最後までならリバースモーゲージが候補
2. 年齢と物件が、リバースモーゲージの条件に合うか：合わなければリースバックや売却を検討
3. 住宅ローンがどれだけ残っているか：売却代金で返しきれない場合は、任意売却などの方法も含めて考える
4. ふつうに売った場合と比べてどうか：住み続けることにこだわらなければ、仲介で売る方が手元に多く残ることがほとんど

まとめ

• リースバックは「家を売って借りて住む」、リバースモーゲージは「家を担保にお金を借りる」
• 数年住めればよく、お金がすぐ必要ならリースバック
• 最後まで自分の家に住みたく、年齢・物件の条件が合うならリバースモーゲージ
• どちらも、ふつうに売る方法や任意売却と比べてから決めるのが安心

「自分の場合はどれが合っているのか」「提示された条件は妥当なのか」といった段階からでも構いません。横浜不動産再生パートナーズでは、リースバック・売却・任意売却などを比べながら、ご家族の事情に合った方法を一緒に考えます。ご相談は無料、秘密厳守です。

出典：知るぽると（金融広報中央委員会）「リバースモーゲージという選択肢」