監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
相続した実家を売ると、利益が出た場合に税金がかかります。ただ、相続した家ならではの特例を使うと、税金を大きく抑えられることがあります。売る前に知っておきたい税金の基本と、代表的な特例をまとめました。
税金がかかるのは「利益」に対してです
家を売ったときにかかる税金（譲渡所得税・住民税）は、売れた金額そのものではなく、「利益」に対してかかります。
01売れた金額
実際に家が売れた価格です。
02差し引けるもの
家を買ったときの代金（取得費）と、売るときにかかった仲介手数料などの費用（譲渡費用）です。
03利益（譲渡所得）
売れた金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた額です。これに税金がかかります。
親が買ったときの金額が分からないと、税金が高くなることがあります。
取得費が分からない場合は、売れた金額の5％として計算します。親が家を買ったときの売買契約書などが残っていないか、早めに探しておきましょう。
税率は「持っていた期間」で変わります
相続した家は、亡くなった方が持っていた期間も引き継いで計算します。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば、税率の低い「長期譲渡所得」になります。相続した家の多くは、こちらに当てはまります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売った場合、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
- 建てられた時期：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てであること。
- 住んでいた人：亡くなる直前まで、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合も、条件によって認められます）。
- 売る期限：相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売る金額：1億円以下であること。
- 家の状態：耐震リフォームをするか、建物を取り壊すこと（売った翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）。
相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除は2,000万円までになります。また、この特例は2027年12月31日までに売った場合が対象です。
一度貸したり、自分が住んだりすると、この特例は使えなくなります。
売るか貸すか迷っている場合は、どちらにするかを決める前に税理士に確認しておくことが大切です。
相続税を払った場合の特例もあります
相続税を払った人が、相続から3年10か月以内に相続した家を売った場合、払った相続税の一部を取得費に加えて、利益を少なくできる特例があります。空き家の3,000万円特別控除とは、どちらか一方を選ぶことになるため、どちらが有利かを試算して判断します。
売る前に、この順番で確認しましょう
STEP 01家の価格を知る
査定で売れる価格の目安を確認
STEP 02買ったときの書類を探す
売買契約書や領収書など
STEP 03使える特例を確認
税理士と一緒に条件を確認
STEP 04手元に残る額を試算
税金と費用を差し引いて比べる
税金の計算や特例の判断は、提携の税理士と連携して進めます。売るかどうか決める前の段階でも、お気軽にご相談ください。
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