監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるの？」という疑問はとても多いものです。結論から言うと、ローンが残っていても家は売れます。ただし、売れる価格とローンの残りの関係によって、売り方が変わります。
ローンが残っていても、家は売れます
住宅ローンを借りている家には、金融機関の「抵当権」が付いています。家を売るときは、売却代金でローンを完済し、抵当権を外してから買主に引き渡すのが一般的な流れです。
大切なのは「売れる価格」と「ローンの残り」のどちらが多いかです。
2つのケースで売り方が変わります
01売れる価格がローンの残りより多い
「アンダーローン」の状態です。売却代金でローンを完済でき、通常の売却で進められます。
02売れる価格がローンの残りより少ない
「オーバーローン」の状態です。不足分を自己資金で用意するか、金融機関の同意を得て任意売却を検討します。
どちらに当てはまるか、調べる方法
STEP 01ローンの残りを確認
返済予定表や残高証明書で確認
STEP 02家の価格を知る
不動産会社に査定を依頼
STEP 03売るときの費用を足す
仲介手数料や登記費用など
STEP 04手元に残る額を比べる
プラスかマイナスかを確認
比べるときは、ローンの残りに、売るときにかかる費用（仲介手数料、抵当権を外す登記費用など）も加えて考えます。ぎりぎりで完済できる場合は、費用を含めると足りなくなることもあります。
住み替えたい場合はどうする？
- 売ってから買う：今の家を売ってローンを完済してから、新しい家を探します。資金計画は立てやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。
- 買ってから売る：新しい家を先に買い、あとで今の家を売ります。一時的にローンが二重になるため、資金に余裕が必要です。
- 住み替えローン：今の家のローンの残りを、新しい家のローンにまとめて借りる方法です。金融機関の審査があります。
返済が苦しくて売りたい場合
滞納が続くと、一括返済を求められ、最後は競売へ進むことがあります。オーバーローンでも、競売になる前であれば任意売却を選べる可能性があります。
「ローンが残っているから売れない」と思い込まずに、まずは今の数字を確認しましょう。
ローンの残りと家の価格を並べるだけで、選べる方法がはっきりします。ご相談は無料です。
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