監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
横浜市中区の伊勢佐木町・野毛・関内のまわりには、1階がお店で2階から上が住まいになっている「店舗付き住宅」や、ビルの一室を持つ「区分所有の店舗・事務所」が数多くあります。こうした物件を相続したり、ローンの返済が苦しくなって売却を考えたりすると、ふつうの住宅とは違う点でつまずくことがあります。この記事では、店舗付き住宅・区分店舗の相続や売却で、先に確認しておきたいことを解説します。
結論：「住まい」と「お店」を分けて考えることが出発点
店舗付き住宅や区分店舗は、住まいとしての面と、お店・事務所としての面を両方持っています。税金、ローン、買い手の探し方、管理のルールが、住まいの部分とお店の部分で変わることが多いため、まずは「どこまでが住まいで、どこからがお店か」を整理することが、相続でも売却でも出発点になります。
相続したときに確認したいこと
- お店を誰かに貸しているか：賃借人がいる場合は、賃貸借契約も一緒に引き継ぎます。家賃の振込先の変更や、契約書の内容の確認が必要です。
- 誰が使い続けるか：相続人の一人がお店を続けるのか、貸すのか、売るのかで、分け方や税金の扱いが変わります。
- 相続税の特例が使えるか：住まいやお店に使っていた土地には、評価額を下げられる特例（小規模宅地等の特例）がありますが、使い方や引き継ぐ人によって条件が細かく分かれます。申告の前に税理士へ確認しましょう。
- 名義の変更（相続登記）：相続登記は義務化されています。区分所有の店舗も同じです。
売却するときに確認したいこと
買い手によってローンの組み方が変わる
お店の部分は、ふつうの住宅ローンの対象にならないことが多く、買い手は事業用のローンや現金で購入することになります。店舗付き住宅の場合、住まいの部分の割合によって住宅ローンが使えるかどうかが変わるため、建物の中で住まいがどれくらいの割合を占めているかを、図面などで確認しておくと話がスムーズです。
税金の特例は「住まいの部分」が中心
自宅を売ったときの3,000万円の特別控除などは、住まいとして使っていた部分が対象です。お店の部分の売却益には別の扱いになるため、売る前に税理士に試算してもらうと安心です。
区分店舗は「管理規約」と「管理費の滞納」に注意
ビルの一室の店舗・事務所は、管理規約で営業時間や業種が決められていることがあります。また、管理費や修繕積立金の滞納があると、売却のときに精算が必要です。管理会社から「重要事項調査報告書」を取り寄せると、滞納や修繕の予定がわかります。
賃借人がいるまま売る方法もある
お店を貸している場合は、賃借人がいる状態のまま、家賃収入を目当てにする投資家へ売る方法（オーナーチェンジ）もあります。立ち退きを求めずに売れる一方で、家賃の額や契約の残り期間によって売れる価格が変わります。
ローンの返済が苦しいときは、早めの相談を
お店の売り上げが落ちて、住宅ローンや事業のローンの返済が苦しくなるケースもあります。滞納が続くと競売に進むおそれがありますが、早い段階なら、金融機関と相談しながら売却する「任意売却」や、売ったあとも住み続ける「リースバック」を選べる場合があります。住まいとお店の両方が関わる物件こそ、手続きが複雑になりやすいので、早めにご相談ください。
まとめ
- 店舗付き住宅・区分店舗は「住まい」と「お店」を分けて整理するところから
- 相続では、賃借人の有無と、誰が使い続けるかを先に確認する
- 売却では、買い手のローン、税金の特例、管理規約・滞納の有無を確認する
- 税金の判断は税理士、相続人どうしの話し合いがこじれたときは弁護士と連携して進める
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