監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
親から相続した家について、「長男は住み続けたい」「ほかの兄弟は現金で受け取りたい」「思い出があるから売りたくない」と、家族の希望が分かれることがあります。家は現金のように簡単には分けられないからこそ、分け方の選択肢と注意点を知っておくことが大切です。
最初に、相続人と家の状況を確認します
01相続人を確認する
戸籍を取り寄せ、話し合いに参加する相続人を確定します。
02名義と権利を確認する
登記事項証明書で、持ち主、共有の割合、抵当権などを確認します。
03家の価値を確認する
固定資産税評価額だけでなく、不動産会社の査定価格も確認します。
遺言書がある場合は、その内容も確認します。自筆の遺言書は、法務局に預けていた場合などを除き、家庭裁判所での「検認」が必要になることがあります。
相続した家を分ける4つの方法
01換価分割（売って分ける）
家を売り、費用を差し引いた代金を相続人で分けます。誰も住む予定がない場合に向いています。
02代償分割（一人が引き継ぐ）
一人が家を取得し、ほかの相続人へ代わりのお金（代償金）を支払います。
03現物分割（そのまま分ける）
「家は長男、預貯金は次男」のように、財産をそのままの形で割り振ります。
04共有（みんなで持つ）
売らずに、複数の相続人がそれぞれの持分で所有します。
換価分割｜売って、お金で分ける
売却代金から仲介手数料や登記費用などを差し引いた金額を分けるため、比較的公平に分けやすい方法です。売り出す価格や最低限の売却価格、費用や税金の負担を、先に相続人の間で決めておくとスムーズです。
査定価格と、実際に売れる価格は同じとは限りません。
一社だけで判断せず、売却の条件や手取り額も含めて比較しましょう。
代償分割｜一人が家を引き継ぐ
家を残しながら分けられますが、家を取得する人に、代償金を払えるだけの資金が必要です。
例えば、3,000万円の実家を兄弟3人で均等に分ける場合、長男が家を取得するなら、弟2人にそれぞれ1,000万円ずつ、合計2,000万円を支払う計算になります。
実際の金額は、ほかの遺産や遺言の内容、生前の贈与、家の評価の仕方についての合意などによって変わります。代償金をローンで用意できる場合もありますが、金融機関の審査が必要です。
現物分割｜財産をそのまま割り振る
不動産が複数ある場合や、預貯金が十分にある場合には分けやすい方法です。ただ、財産ごとの価値に差があると、不公平感が生まれることがあります。
土地を分筆して分ける方法もありますが、道路との接し方や広さによっては、分けた後に建物が建てにくくなり、土地の価値が下がることもあります。
「ひとまず共有」は、慎重に
話し合いがまとまらないとき、とりあえず兄弟の共有名義にすることがあります。けれど共有は、問題を先送りする形になりやすい方法です。
- 売るときは全員の同意が必要：一人でも反対すると、家全体を売ることができません。
- 費用の負担：固定資産税や修繕費を、誰がどの割合で払うか決める必要があります。
- 使い方：誰か一人が住む場合、使用料や管理について意見が分かれることがあります。
- 次の相続：共有者が亡くなると、その持分がさらに相続され、関係者が増えていきます。
- 持分の売却：共有者が、自分の持分だけを第三者に売ってしまうこともあります。
「ひとまず共有」は、将来の売却や管理を難しくすることがあります。
共有を選ぶ場合は、使い方、費用の負担、将来売るときの条件まで、書面で決めておきましょう。
話し合いは、「希望」と「数字」を分けて
実家には思い出があり、金額だけでは決められないこともあります。一方で、固定資産税や修繕費、空き家の管理費は持ち続けるかぎりかかります。
STEP 01全員の希望を聞く
住みたい・売りたい・残したい
STEP 02家の価値と費用を確認
査定額と毎年の維持費
STEP 03分け方ごとに比べる
4つの方法で手取りを比較
STEP 04遺産分割協議書を作る
全員の合意を書面にします
相続人だけで合意できない場合は、提携する弁護士をご紹介します。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法もあります。
相続登記にも期限があります
2024年4月から相続登記が義務になり、相続を知った日から原則3年以内に申請が必要です。義務化より前の相続も対象になります。
話し合いがすぐにまとまらない場合は、「相続人申告登記」で義務を果たせることがあります。ただし、分け方が決まった後の名義変更は別に必要です。詳しくは不動産の名義変更の基礎知識で解説しています。
相続した家の問題は、時間が経つほど関係者と手続きが増えていきます。
売る・残す・誰かが住む。結論を急ぐ前に、家の価値と家族それぞれの希望を、一緒に整理しましょう。
