監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
「今が売り時なのか分からない」「もう少し待てば上がるかもしれない」。売却は大きな決断だからこそ、勢いでは決めたくないものです。売り時は、相場だけでなく、持ち続ける費用や税金、これからの暮らしまで並べて考えると見えてきます。
売り時は「数字」を並べると見えてきます
判断の材料になるのは、次の3つです。
01まわりの相場
周辺の成約価格や、売り出し中の物件の数、売れるまでにかかる期間を確認します。
02持ち続ける費用
固定資産税、管理費・修繕積立金、修繕費、保険料など、毎年かかる費用です。
03手元に残るお金
売却価格から、ローンの残り、仲介手数料、税金などを差し引いた金額です。
「いくらで売れるか」より、「いくら手元に残るか」で考えます。
同じ価格で売れても、ローン残高や税金によって、手元に残る金額は大きく変わります。
売るときにかかる主な費用
- 仲介手数料：不動産会社へ支払う報酬です。
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙の代金です。
- 抵当権の抹消費用：住宅ローンを完済して、担保を外すための登記費用です。
- 測量費・解体費：土地や建物の状態によって必要になることがあります。
- 譲渡所得税・住民税：売って利益が出た場合にかかります。
税金は、所有期間が5年を超えるかどうか（売った年の1月1日時点）で税率が大きく変わります。自宅を売る場合は、要件を満たせば最大3,000万円の特別控除を使えることもあります。
売るか、持ち続けるか。3つの判断基準
01エリアの価値は上がりそうか
再開発や交通の便の改善が予定されていれば、持ち続けることも選択肢です。人口が減っている地域では、値下がりも考えておきます。
02費用と収入のバランスは取れているか
家賃収入より維持費の負担が大きい状態が続くなら、持ち方を見直す時期です。空き家は費用だけがかかり続けます。
03これからの暮らしに合っているか
将来住む予定がある、子どもへ引き継ぎたい、老後の資金にしたいなど、持つ目的をはっきりさせます。
売る・持つ、のほかにも道があります
二択で考える必要はありません。建物の状態や立地によっては、次のような方法もあります。
- 賃貸に出して、家賃収入を得る
- リフォームして、貸す・使う
- 土地として貸す、駐車場にする
- しばらく貸してから売る
ただし、賃貸には空室や家賃の滞納、修繕などのリスクもあります。収入の見込みだけでなく、費用や手間まで確認しておきましょう。
「今売る」と「数年後に売る」を比べてみましょう
STEP 01今の価格を知る
査定で相場を確認します
STEP 02持ち続ける費用を出す
毎年かかる費用を合計します
STEP 03手元に残る額を比べる
今売る場合と数年後の場合
STEP 04方針を決める
売る・持つ・貸す
売り時に、誰にでも当てはまる正解はありません。ローン残高、維持費、税金、将来の使い道を並べて、ご自身とご家族に合った方法を選ぶことが大切です。
迷っている段階こそ、一度数字を並べてみることをおすすめします。
売る・持つ・貸す。決める前の整理から、一緒にお手伝いします。
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