監修宅地建物取引士 松本 宗一（横浜不動産再生パートナーズ 代表取締役）
離婚のとき、「家にはどちらが住むのか」「住宅ローンは誰が払うのか」という問題に向き合う方は少なくありません。夫婦の間で話がまとまっていても、ローンや名義をそのままにしておくと、数年後に思わぬ問題が起きることがあります。離婚の前後に確認しておきたいことをまとめました。
離婚しても、住宅ローンの契約はそのままです
離婚届を出しても、金融機関との住宅ローンの契約は自動では変わりません。夫婦の間で「今後は一方がすべて払う」と決めても、金融機関が契約の変更を認めていなければ、返済の義務や保証の責任は残ります。
夫婦の間の約束と、金融機関との契約は別のものです。
ローンの名義や連帯保証を変えるには、金融機関の審査と承認が必要です。
最初に、3つの「名義」を確認します
01家の持ち主
登記事項証明書で、持ち主と持分の割合を確認します。
02住宅ローンの名義
借りている人、連帯債務者、連帯保証人が誰かを確認します。
03離婚後に住む人
誰が住み、誰が返済を続けるのかを確認します。
例えば、名義人ではない側と子どもが住み続け、名義人がローンを払い続けるケースがあります。すぐに問題になるわけではありませんが、返済が止まったときや、名義人が家を売りたくなったときに、住み続けられなくなることがあります。
そのままにしておくと起こりやすいこと
- 相手の返済が止まる：督促が続き、最終的には競売へ進むことがあります。
- 連帯保証人として請求される：離婚後も保証人のままなら、相手が払えないときに請求を受けます。
- 新しいローンを組みにくい：今のローンが残っていると、次の借入れの審査に影響することがあります。
- 売るときに相手の協力が必要：共有名義なら、原則として二人の同意がないと家全体を売れません。
- 相続で関係者が増える：名義を整理しないまま相手が亡くなると、その持分が相手の相続人へ引き継がれます。
家を売る場合の進め方
二人とも住む予定がない場合は、売ってローンを完済し、残ったお金を財産分与する方法が、比較的整理しやすい選択肢です。
STEP 01ローンの残りを確認
返済予定表・残高証明書で
STEP 02家の査定を受ける
売れる価格の目安を出します
STEP 03売れる価格と残りを比べる
完済できるかを確認します
STEP 04売り方と分け方を決める
合意した内容は書面に
01売れる価格が、ローンの残りを上回る
「アンダーローン」の状態です。売却代金で完済し、残ったお金を財産分与できます。
02売れる価格が、ローンの残りを下回る
「オーバーローン」の状態です。不足分を用意できなければ、任意売却を検討します。
任意売却については、任意売却の仕組みと流れで詳しく解説しています。
どちらかが住み続ける場合
できれば「住む人・家の持ち主・ローンを払う人」をそろえておくのが理想です。ただし、ローンの名義の変更や借り換えには審査があり、収入や年齢、ローンの残りによっては希望どおりにならないこともあります。
- ローンの名義を変える：今の金融機関に、契約の変更ができるか相談します。
- 借り換える：住み続ける人が新しくローンを組み、今のローンを完済します。
- 家の名義を移す：財産分与として、名義を変える登記をします。
- 決めたことを書面に残す：返済の方法、維持費や固定資産税の負担、将来売るときの条件などを明記します。
家の名義を変えても、ローンを払う義務は移りません。
名義を変える前に、金融機関へ相談しておきましょう。名義変更の手続きは、不動産の名義変更の基礎知識で解説しています。
離婚の前に、数字で確認しておきましょう
家のことを決めるときは、気持ちだけで結論を出さず、次の書類で今の状況を確認することが大切です。
- 不動産の登記事項証明書
- 住宅ローンの返済予定表・残高証明書
- 住宅ローンの契約書
- 固定資産税の納税通知書
- 不動産会社の査定書
財産分与では、名義が一方だけでも、結婚している間に二人で築いた財産が対象になることがあります。財産分与を求められる期間は、2026年4月以降の離婚では5年（それより前の離婚では2年）です。進め方は、提携する弁護士をご紹介することもできます。
離婚を急ぐあまり、住宅ローンの問題を後回しにしないことが大切です。
売る・住み続ける・借り換える。まず家の価値とローンの残りを確認し、実現できる方法を一緒に整理しましょう。
