不動産の名義変更、何から始める？必要書類・費用・義務化のポイント

不動産の名義変更は、相続・離婚・売買・贈与など、暮らしの節目で必要になる手続きです。名義をそのままにしておくと、いざ売りたいときや次の相続のときに、手続きが難しくなることがあります。まず押さえておきたい基本をまとめました。

名義変更とは、登記の内容を書き換えること

一般に「名義変更」と呼ばれているのは、法務局に登記されている所有者の情報を変更する手続きです。変わる内容によって、手続きの種類が分かれます。

01所有権移転登記

相続・売買・贈与・財産分与などで、持ち主そのものが変わるときの手続きです。

02住所・氏名の変更登記

引越しや結婚などで、持ち主の住所や氏名だけが変わったときの手続きです。

名義変更が必要になる4つの場面

01相続

亡くなった方の名義の不動産を、相続人の名義に変えます。2024年4月から義務になりました。

02離婚

財産分与で、夫婦の一方の名義にします。住宅ローンの契約者や連帯保証人の確認も必要です。

03売買

代金の支払いと引き渡しに合わせて、司法書士が手続きするのが一般的です。

04贈与

親から子へ譲るときなど。贈与税や不動産取得税がかかることがあります。

名義を変えても、住宅ローンの契約者は変わりません。

離婚などでローンが残っている場合は、名義を変える前に金融機関へ相談しておくことが大切です。

そのままにしておくと起こりやすいこと

• 相続人が増える：次の相続が起きると関係者が増え、話し合いがまとまりにくくなります。
• すぐに売れない：亡くなった方の名義のままでは、売却の手続きを進められないことがあります。
• 元配偶者の協力が必要になる：共有名義のままだと、売却に相手の同意や書類が必要です。年月が経つほど連絡が取りにくくなります。
• 過料の対象になることがある：期限までに登記をせず、正当な理由なく放置すると、過料の対象になる可能性があります。

義務になった2つの登記

01相続登記（2024年4月から）

相続を知った日から原則3年以内。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

02住所・氏名の変更登記（2026年4月から）

変更した日から原則2年以内。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。

どちらも、義務化より前に起きた相続や住所変更も対象です。長く名義を変えていない不動産がある場合は、早めに登記の状況を確認しましょう。

手続きの流れ

STEP 01登記の内容を確認

登記事項証明書で確認します

STEP 02名義変更の理由を整理

相続・離婚・売買・贈与など

STEP 03必要書類を集める

理由によって書類が変わります

STEP 04法務局へ申請

司法書士への依頼が一般的です

STEP 05登記の完了

完了後の書類を受け取ります

ご自身で申請することもできますが、書類や権利関係が複雑になりやすいため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

主な必要書類

相続の場合

• 亡くなった方の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
• 相続人の戸籍謄本・印鑑証明書
• 遺言書または遺産分割協議書
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書

離婚（財産分与）の場合

• 登記識別情報通知または登記済権利証
• 離婚協議書または財産分与契約書
• 名義を渡す方の印鑑証明書
• 名義を受け取る方の住民票
• 固定資産評価証明書・離婚の記載がある戸籍謄本

遺言書の有無や財産分与の内容によって、必要な書類は変わります。

かかる費用と税金

登記の費用のほかに、名義変更の理由によって税金がかかることがあります。

• 登録免許税：登記をするときに納める税金です。
• 司法書士への報酬：手続きを依頼した場合にかかります。
• 相続税：相続した財産の合計が一定の額を超える場合にかかります。
• 贈与税：贈与で不動産を受け取った場合にかかることがあります。
• 不動産取得税：贈与や売買で取得した場合にかかります（相続の場合は原則かかりません）。
• 譲渡所得税：売却や財産分与で、渡した側に利益が出た場合にかかることがあります。

同じ名義変更でも、方法によって税金が大きく変わることがあります。

手続きを始める前に、司法書士や税理士へ確認しておくと安心です。当社では、提携する司法書士・税理士をご紹介しています。

まずは今の名義を確認しましょう

名義変更は、住宅ローンや相続人同士の話し合い、税金など、ほかの問題と一緒に整理が必要になることも少なくありません。まずは登記事項証明書で、今の所有者・持分・抵当権の有無を確認するところから始めましょう。

名義の問題は、時間が経つほど関係者と手続きが増えていきます。

何から手をつければいいか分からない段階でも大丈夫です。今の状況をお聞かせください。

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